第一章 卧底房地产 五、往死了吹

我们的楼盘叫“高上生活”,我记得当楼盘开始销售的时候,小区门口悬挂着一道横幅“本楼盘荣获全省三甲楼盘”,是不是真的荣获了这个荣誉,也许只有开发商知道。这就好像很多大学毕业生在求职简历中所写的“担任过学生会的组织部长助理,获得过学校勤工俭学先进个人”,他到底有没有获得过这些荣誉或担任过这些职务,也只有他自己知道。

我们走进售楼部的第一天,我看到墙上悬挂着很多荣誉证书。很多前来看房的顾客,在仔仔细细查看了这些荣誉证书后,脸上都露出了喜色。他们犹犹豫豫地走进来,而这些荣誉证书却让他们吃了定心丸,他们相信荣誉证书下面的大红印章,因为这些大红印章代表的是组织,是权威,他们相信组织和权威就像相信自己的眼睛一样。

而我觉得很奇怪,房屋还在修建,小区尚未成形,楼盘是一座破破烂烂的建筑工地,这些荣誉证书又从何而来?

如果这些荣誉证书是真的,那就是用钱买来的;如果这些荣誉证书是假的,那就是开发商自造的。目的只有一个,让顾客赶快掏钱买房。

事实上,即使楼盘成形了,业主入住了,即使你看到楼盘获得了某项荣誉,你也不要相信实至名归。在房地产行业,只要你给钱,要什么荣誉,就有什么荣誉,那些所谓的专家教授在酒足饭饱囊中鼓鼓后,边打着饱嗝,边填写荣誉证书。他们早已经违背了自己做人的良心和职业道德,只要给钱,什么事情都愿意做。几年后,上海有一个楼盘,曾经获得很多殊荣,什么适合人居奖,什么最佳环境奖,却在业主尚未搬迁时,楼房轰然倒塌。

事实上,很多行业的荣誉都是用钱买来的。蒙蔽的只是像我们这样相信组织和权威的老百姓。

“高上生活”预计建造12幢楼房,12幢楼房围成一个圆形,中间开凿一个人工湖,建造一个岛屿。而“高上生活”的外面是直通市中心的高速公路,是青山绿水点缀的美丽景观。

而在我走进售楼部开始上班的时候,“高上生活”的里面还是一片光秃秃的荒滩,上面堆放着各种各样的冰冷的建筑材料;“高上生活”的外面是郊外的村庄,一条泥泞的小道穿过村庄,通往城市。

然而,在宣传资料上,“高上生活”宛如仙境,12幢楼房拔地而起,围绕着一弯碧蓝的湖水,湖水中央,是一座宝石一样的岛屿,上面栖息着一群白鹤,湖水岸边,是几个穿着游泳衣准备下水的美女。“高上生活”的外面,是一排排高档小区,绿树婆娑,阳光朗照,宛如北欧风光。一条笔直的大道,直通市中心的标志建筑物。大道上,行驶的是各种高档轿车。

这幅画面,谁见了都会动心。

然而,我感觉这种宣传实在太离谱了。西北缺水,那时候的城市里也经常限水,怎么可能在小区中间建造一个人工湖。即使强行开凿了人工湖,因为没有新鲜的流水更换,湖水肯定会发臭。现在,小区的外面是村庄,而村庄什么时候拆迁,能否拆迁,会不会拆迁,都是未知数,又怎么会有一条笔直的大道直通市中心?

然而,售楼小姐们都能圆满地解答这些问题。

我听到一个中年男子提出了郊区上班不方便的问题,艾丽思说:“明年市政府就要修一条大道,从小区通达市中心,开通一辆公交车。您上班可以自己开车,也可以坐公交,非常方便。这条道路已经纳入了市政府明年的建设规划中。”

是不是真的纳入了建设规划?作为售楼小姐的艾丽思肯定是不会知道的。

售楼小姐的目的只有一个,只要你交了定金,交了首付,其余的一概不管。

如果你买了房子,发现不是当初售楼小姐承诺的那样,你后悔了,你想找售楼小姐。你拨打她的电话,发现她已经换了号码;即使她没有换号码,也会说自己离开了这座城市,你找不到她。

售楼小姐卖完一个楼盘,就去了另一个楼盘,她才不会对卖出的每一座房子负责。

她是候鸟,不知道迁徙到了什么地方,你找也找不到她。

虚假宣传存在于所有的楼盘中,顾客要买房,千万不能听售楼小姐的忽悠,一定要相信自己的判断。

房地产商的宣传途径一般有这样两个:电视报纸、散发传单。

你如果将报纸上和传单上的效果图与实际的楼盘作一番比较,就会发现,差距非常大。效果图宛若仙境,而实际上你买的,就只是一套房子而已。

每个在建的楼盘,都有样板房。样板房的装修都非常漂亮,一走进去就有五星级酒店的感觉。你也千万不要把样板房当成了你将要购买的房屋,样板房肯定会比你所要购买的房屋设计合理,也比你将要购买的房屋空间宽阔,而且,样板房是顶级设计师设计装修的,你以后的装修肯定也无法达到这个效果。

想买房子的时候,你走进样板房,拿出相机拍照,但是售楼小姐绝对不会让你拍照,为什么?答案不言而喻。

在购买房子的过程中,你是单兵作战,而房地产商是集团冲锋,你知道的,你了解的,远远没有他们知道得多,没有他们了解得多。

买房子的时候,你不要相信他们的远景规划,要相信自己看到的现在的情况。你所看到的,才是最真实的。

在你确定买房的时候,你就陷入了一场战争中,这是一场力量悬殊的,极不对等的战争。战争刚刚开始,就宣告了你的失败,他们强大的利益群体如同重型坦克,而孤军奋战的你如同手握砍刀的远古武士。

那么,我们能不能不陷入这场打不赢的战争?

我们不买房,行吗?

你来到这座城市奋斗,能在这座城市站稳脚跟,安居乐业,是你最大的梦想。然而没有安居,何来乐业?

就算你愿意租房居住一辈子,可是,以后你谈了女朋友,准备结婚,女朋友愿意跟着你在出租屋里居住一辈子吗?

就算女朋友愿意,丈母娘愿意,可是你结婚后总要生孩子,生孩子总要上户口,你在这座城市没有房子,孩子的户口怎么上?上在哪里?

就算孩子的户口在老家的农村或者老家的小城市,孩子渐渐长大,要上学了,孩子去哪里上学?难道把孩子送回老家上学?

就算不把孩子送到户口所在地的老家,让孩子在你工作的城市上学,但是因为没有房子,就没有这座城市的户口,孩子不能上公立学校,只能上私立学校,而私立学校的教学质量和公立学校能相比吗?你愿意让孩子一上学就输在起跑线上吗?

就算孩子能上公立学校,但是因为没有这座城市的户口,孩子每年要交几万元的赞助费,平白无故地多出了几万元,你能接受吗?你连房子都买不起,又哪里有钱多交这些赞助费?

即使为了妻子,为了孩子,你有了一点钱,也会赶快买房子。你在这座城市工作,在这座城市打工,你注定了就要打这场打不赢的战争。

业主花了钱,买了房子,而周边的环境不配套,不像开发商承诺得那么完美,这还不是最重要的。重要的是,你买了房子,却不能拿到房产证,你只是临时居住在自己的房子里。

我是在售楼的第三天,才知道这个开发商截至目前,还没有拿到预售许可证,他根本就不可能给业主提供房产证。

而业主拿不到房产证,房子就是违章建筑,随时都有拆迁的危险,遇到拆迁,你拿不到一分钱,你也不能买卖房屋。你在这套房子里,只是临时居住。和租房不同的是,你是一次性交了也许几年,也许几十年的房租。当土地要被收回的时候,你没有任何权利不搬离。

我们的这个楼盘,是开发商与当地的生产队队长联合起来开发的楼盘,生产队队长有什么权力买卖土地?土地是属于国有的,任何人对土地都只有使用权,而没有占有权。即使你买了房子,你买的只是土地上面的建筑,而不是买了土地。你的房屋只有70年的使用权,70年后又收为国有。这是我们国家一项特殊国策,也和计划生育一样。

那天,我听到一个顾客在问我:“你们能不能提供房产证?”

我哑然了。此前,西装女子只是教给我们如何吹嘘这座楼盘,如何推销这一套套布局结构不同的房子,而从来没有说给我们,当顾客问到这个问题的时候,如何回答。

事实上,直到这个时候,我还没有见到房产证是什么样子。这些年来,在城市打工的我,一直租房居住,坐在电脑桌前敲击键盘的我和那些在烈日暴晒下汗水长流的民工,并没有本质的区别,我们都是在别人的城市里讨生活。

西装女子看到我哑口无言,急忙跑过来说:“我们的土地证和房产证正在办理,很快就能办好。”

那名顾客是一个60多岁的老人,须发斑白,戴着近视眼镜,看起来很有学问。他气哼哼地质问:“没有相关证件,你们凭什么就盖房卖房,这不是欺骗消费者吗?”

西装女子满脸堆笑地说:“顾客就是上帝啊,我们哪里敢欺骗?房产证马上就要办下来了。这段时间没有房产证,房子就卖得便宜;等到有了房产证,就不是这个价格了。”

老人气愤地看了西装女子一眼,他说:“如果你们一开始没有办理,那就说明有问题,是不可能办理下来的,这个你蒙骗不了我。”

西装女子一点也没有尴尬和难为情,她依然带着职业的微笑说:“所以嘛,我们的房价便宜。”

老人走了,我听见他站在门口大声说:“太缺德了,这种事情也敢干!”

我清楚地记得这三天来,已经有几套房子经过别人的手卖出去了,那些兴高采烈交钱的顾客,他们知道自己购买的房子没有房产证吗?

我问西装女子:“没有房产证,我们能卖房子吗?”

西装女子轻描淡写地说:“顾客问的时候,你就说房产证正在办理;顾客如果没有问,你就不要提。”

我问:“如果顾客买了房子,以后发现没有房产证,找我们麻烦怎么办?”

西装女子轻蔑地说:“他找谁的麻烦?他只能找自己的麻烦。我们就是没有房产证,他当初为什么不问明白?”

我大吃一惊,房地产行业陷阱重重,如果你不是像老头那样的专业人士,你很容易就会中招。

多年后,我终于弄明白了为什么有的房子没有房产证,或者是永远也不能办理房产证。因为这里面牵扯到行政审批的问题。

房产商在建筑开发前,先要到有关部门申请:这块土地是做什么用的。只有在有关部门允许这块土地作为宅基地以后,房产商才能建房,才能领到预售许可证。而集体用地、旅游用地等,都不能作为建房所用。

房产商领不到房产证有两种情况:一种是建筑用料、消防安全等不合格;一种是在非宅基地上建房。前一种可以改正,争取领到房产证;后一种永远也领不到房产证。

那块土地本来就不是作为建房用的,怎么会给你颁发房产证?即使这块土地是集体土地,房产商在上面建房,有关部门也只能颁发一张房产证,而那么多业主买房子,一张房产证,又怎么会过户到那么多业主的名下?

而这些政策条文,一个普通的顾客,又怎么会知道?

多少人倾其所有,奋斗一生,才能买到这么一套房子,如果掉入房产商的陷阱中,自己就只能苦苦挣扎,而别人连一援手的机会也没有,因为房产商将所有业主的资料严格保密,你只能孤军奋战。想打官司吗?房产商有的是钱,他早就将有关人士买通了。想找媒体曝光吗?房产商是电视报纸的客户,他经常在媒体上做广告,他们早已经沆一气了。如果你发现自己上当了,你只能哑巴吃黄连,有口难言。

何况,房产商一口咬定,你当初为什么不问?我们的房价这么便宜,就是因为这是集体用地,就是因为没有房产证。

多年后,网上出现了一个名叫《猪猪买房记》的帖子。这个广为传播的帖子,曾经被引用在一部公开发行的长篇小说的开头。帖子的内容是这样的:

猪通过勤劳致富,有5元钱存在老鼠开的钱庄里。猪打算拿这5元钱建一个小窝,大概要花2元买地,花3元搭窝。

王八是搞工程的,它想在猪身上挣更多的钱,于是找来当投资顾问的狐狸想办法。狐狸说:“这好办。”它找来管地盘的老虎、开钱庄的老鼠一起来商议,结果王八从老鼠那里借来200元,用100元买了老虎的地,花了3元把猪窝盖好,给了狐狸50元咨询服务费。

猪没有地,只好求王八把窝卖给它。王八要价500元,老猪说只有5元,买不起。这时候,狐狸说服猪去向老鼠借钱。老鼠答应借500元给猪,前提是要它连本带利还600元,可以分10年还清,并且把产权证拿来抵押,结果成交。

猪到最后花了600元买来了猪窝,比它原来的计划高了11倍,猪努力了10年去挣钱还贷。

在这场交易里面,老虎、老鼠、狐狸还有王八都挣了钱,以后它们就如法炮制。

更多的猪去贷款买房子了。这时候,当商人的驴看到有机可乘,就到老鼠那里贷了好多好多的款,把王八盖的房子都买下来,然后以更高的价格卖给了猪。猪的还贷期就越来越长,吃得越来越差,小猪崽子也不敢生了……

在这个帖子里,所有人都知道每种动物指代的是哪一种人。

后来,我见到了“驴”,那种传说中的亿万富翁的人。

见到“驴”是在另外一座楼盘的售楼部。

知道这家房产商根本无法提供房产证,我就决定了离开。帮着这样的房产商卖房子,那就是彻头彻尾的助纣为虐。

艾丽思也有这样的想法。

在我还没有把自己的想法告诉她的时候,她已经找到我来商讨。她其实是一个很善良的女孩子,只是在性方面比较开放。然而,如果她将性看得很保守,她能够拥有今天的生活吗?每个人都有追求幸福生活的权利,然而,只有漂亮的容貌,而其余地方毫无竞争力的艾丽思,又能通过什么途径获取属于自己的那份幸福?在这场性交易中,错的不在她,错在那些把持权力的男子,错在这个为权色交易提供土壤的环境。

我们是在一家饭馆里的包间里密谈的。

艾丽思说,这一年来,她已经赚了10万元,10万元都是自己推销房子赚取的。她不认为自己的工作中存在欺诈的成分,她认为自己是销售,这些都是自己运用了销售技巧,才能够把房子推销出去,销售房子和销售任何一款产品本质上没有任何区别。

“你需要,我卖给你,双方你情我愿的。你见过卖产品的说自己的产品不好的吗?”艾丽思问。

我说:“那也不能价格高得离谱啊。”

艾丽思说:“卖东西的,都愿意把商品卖个好价钱。而买东西的,都愿意以最低价格成交。这是人之常情啊。”

我说:“人家商品都能讨价还价,为什么房子就不能讨价还价?”

艾丽思笑着说:“谁说房子不能讨价还价,房子和任何商品一样,都能讨价还价。关键是,很多顾客不知道能够讨价还价,而且不会讨价还价。”

我大吃一惊:“真的能够讨价还价?”

艾丽思说:“当然能。”

我问:“怎么讨价还价?”

艾丽思说:“你见到我们印刷的价目表了吗?那其实都是房产商制定的最高价格,每个销售人员都可以在这个最高价格的基础上,打九八折,甚至九五折成交。”

我惊讶地问:“真的吗?为什么我不知道?谁说的?”

艾丽思说:“这是行内的规矩,外人怎么会知道?你刚刚干这一行,当然不熟悉,房产商也不会主动告诉你说,可以给你的客户打折。只有当你请示房产商能不能打折的时候,他们才会告诉你。这行的规矩是,你不问,永远没有人给你说。”

我想起了一句诗歌:“一入豪门深似海,从此萧郎是路人。”房地产行业的水实在太深了,房产商总是在追求利润的最大化。为了利润,他们任何下作的事情都能做出来。他们的阴谋,是置身其中的我永远也了解不透的,他们真的是每个毛孔里都流着肮脏的血。

我问艾丽思:“既然价格起伏不定,为什么还要印刷价格表?”

艾丽思说:“印刷价格表,是为了让顾客吃定心丸,认为我们不是漫天要价,认为我们这些价格是物价局核定的。其实,价格表也是经常变动的,隔几天就会变动一次。这几天销售业绩好了,他们就会重新制定价格表,将价格升高;而且,哪幢楼房哪套房子什么价位,完全是他们说了算。”

我问:“顾客难道就没有参考价位吗?”

艾丽思笑着说:“参考谁的?参考周边楼盘,你只能了解一个大概。参考左邻右舍,房产商根本不会告诉你谁买了你旁边的房子。你只能凭自己的判断。其实,买房子根本就是一本糊涂账,无法参考,它不像书本一样有一个统一的定价。”

我继续问:“楼房价格的规律是什么?”

艾丽思说:“这其实很简单,不同楼层,价格从低到高,逐层递增,但是,最高层不一定是价格最高的,如果最高层是复式结构,或者吊顶比较高,可以做成阁楼的,价格肯定高过楼下的;反之,如果楼顶结构和楼下结构完全一样,则价格就会低于楼下的。”

我问:“同一楼层,价格都一样吗?”

艾丽思说:“也不一样。朝向好的,光照充足的,肯定价格高;而边楼价格也与中间楼房价格不一样,北方因为天气寒冷,边楼价格一般便宜;而南方天气暖和,视线开阔,边楼价格一般高于中间楼层。”

艾丽思接着又说:“但是,最好的房子,一般顾客是买不到的。”

我问:“为什么?”

艾丽思说:“房产商要和一些重要部门的官员打交道,没有这些官员,他的项目就不能审批,项目不能审批,他就不能开发楼盘。所以,作为利益交换,房产商会将部分位置最好的房子,以非常低廉的价格卖给这些官员,甚至送给他们。这是房地产的潜规则,你以后就会明白。”